关于进一步加强物业管理纠纷调处化解工作的意见

市建设局  市司法局

（2013年6月18日）

 

为认真贯彻落实《关于加强社会矛盾纠纷大调解工作的实施办法》（湖委办通〔2011〕54号）和《关于进一步加强物业服务管理工作的若干意见》（湖政办发〔2013〕41号），强化物业管理纠纷调处化解，促进社会和谐稳定，根据《人民调解法》、国务院《物业管理条例》，现提出如下意见：

一、调解组织设置及职责

（一）建立街道物业管理纠纷调委会。在全市街道建立物业管理纠纷人民调解委员会，主任由街道司法所长担任，各聘请1名以上专职调解员，社区调委会主任、业委会和物业服务企业代表、城管办、派出所等人员担任兼职调解员，调委会由街道司法所指导管理，负责辖区日常物业管理纠纷的排查调处，参与和协助重大疑难纠纷的分析研判和集中会诊，接受上级指派的物业管理纠纷调解；设立公布投诉电话，受理物业管理方面的投诉。

（二）建立社区物业管理纠纷调解室。街道物业管理纠纷人民调解委员会在所辖社区派驻调解室，与社区人民调解委员会合署。调解室主任由社区调委会主任担任，吸纳小区业委会和物业服务企业代表、热心人士等担任兼职调解员。日常工作受街道物业管理纠纷调委会指导管理，负责日常排查、一般物业纠纷管理调解、参与街道重大物业管理纠纷调解，宣传物业管理法规、政策，及时上报纠纷信息。

（三）建立县区物业管理纠纷调解专家团。由县区司法行政、建设部门牵头，法院、公安、消防、城管、民政、工商、环保、人防等部门业务骨干参与组成物业管理纠纷调解专家顾问团，负责对重大疑难物业纠纷进行会诊研判，为调处提供法律、政策和专业支持，跟踪指导和协调基层调解组织化解纠纷。顾问团办公室设在县区建设局（或社管办）。

二、工作原则

（一）平等自愿原则。调解物业管理纠纷应在双方当事人自愿的前提下进行。纠纷一方当事人申请调解，在征得双方当事人同意的情况下进行调解。

（二）依法调解原则。调解组织应依法调解物业管理纠纷，法律、法规和合同有规定或约定的，应按照规定或约定调解；无规定或约定的，应按照政策文件或行业普遍认可的规范进行调解。

（三）尊重当事人权利原则。调解组织不得因调解而阻止当事人依法通过仲裁、行政、司法等途径维护自己权利。人民调解组织调解纠纷不收取任何费用。

（四）调解互动原则。加强人民调解、行政调解、司法调解和社会力量的有机结合，整合资源、形成合力，建立长效工作机制，切实提高解决物业管理纠纷的效果和效率。

三、调解范围

人民调解组织调解的物业管理纠纷主要包括：

（一）业主之间的纠纷；

（二）业主与业主委员会之间的纠纷；

（三）业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷；

（四）物业服务企业之间的纠纷；

（五）业主、业主委员会与开发建设单位或其他单位之间的纠纷；

（六）其他适合人民调解组织调解的物业管理纠纷。

对于下列情形，物业管理纠纷人民调解组织不予受理：

（一）一方当事人不同意进行调解的物业管理纠纷；

（二）人民法院、公安、行政管理部门已经受理或解决的物业管理纠纷；

（三）严重违反《治安管理处罚法》，依法应予处罚的行为；

（四）已构成犯罪的行为；

（五）其他不适合人民调解组织调解的物业管理纠纷。

四、调解程序

（一）物业管理纠纷发生后，当事人请求调解的，应向所在社区调解室申请调解，调解不成的再向街道物业管理纠纷人民调解委员会申请调解。调解组织也可以根据单位、群众的需求或纠纷排查线索主动介入调解。

（二）物业管理纠纷按属地管理、逐级调解原则，一般纠纷由社区调解室调解，重大疑难纠纷由街道物业管理纠纷人民调解委员会调解，视情可提请县区专家会诊和调处指导，调解不成的应当终止调解，引导当事人通过行政调解、司法诉讼等途径解决。

（三）街道物业管理纠纷人民调解委员会可以受行政机关、人民法院的委托调解物业管理纠纷，调解不成的，应当及时告知受托的行政机关和人民法院。

（四）物业管理纠纷人民调解组织应加强与当地司法行政法律服务中心、街道和社区法律顾问的对接，及时为物业管理纠纷调解组织、纠纷当事人提供法律咨询和法律服务，为符合条件的纠纷当事人提供法律援助。

（五）物业管理纠纷人民调解组织调解纠纷，一般在30日内调结。如有特殊情况不能在30日内调结，经纠纷双方当事人同意，可以适当延长调解期限，但延长期限一般不超过30日。

（六）经物业管理纠纷人民调解组织调解的纠纷，当事人达成调解协议的，应当制作人民调解协议书，双方当事人认为有必要的，可以自协议生效之日起30日内共同向人民法院申请司法确认。

（七）物业管理纠纷人民调解组织应适时对当事人进行回访，对调解协议履行情况进行监督，督促当事人履行约定义务。对调解协议内容发生争议或不履行的,一方当事人可以向人民法院提起诉讼。

五、加强工作保障

（一）加强工作指导。各级各部门要结合实际，认真抓好物业管理纠纷大调解体系建设，明确工作目标，落实责任分工，建立完善联席会议、指导管理、工作保障等制度，有效整合资源和力量，优势互补，形成协调配合、通力合作、齐抓共管的物业管理纠纷调处化解工作新格局。

（二）强化组织队伍。加强物业管理纠纷人民调解组织规范化建设，逐步实现“六统一”、“五有”、“四落实”。坚持依靠现有人民调解骨干力量、动员社会力量广泛参与，充实物业管理纠纷调解队伍力量，加大对调解员的专业知识、调解技巧、相关法律法规及政策等的培训力度，不断改善专业结构，提高化解矛盾的能力。

（三）健全调处制度。物业管理纠纷人民调解组织要建立完善法制宣传、排查预警、分析研判、信息报送、重大疑难纠纷报告、受理和调解登记、回访督促、调解档案管理等各项业务制度，完善调解流程，增强调解效果，提升物业纠纷人民调解工作的社会公信力。

（四）加强物质保障。各县区人民政府、湖州开发区和太湖度假区管委会及财政部门应依法保障物业纠纷调解工作必要经费，落实好调解组织办公场所和必要设施，确保工作有效开展。