湖州市人民政府办公室关于进一步加强

物业服务管理工作的若干意见

 

各县区人民政府，市府各部门，市直各单位：

现代物业服务业是现代服务业的重要组成部分。近年来，我市物业服务业发展迅速，但与省内先进地市相比尚有不少差距，还存在产业层次偏低、服务能力偏弱、发展环境亟待改善等问题。为进一步发挥现代物业服务业在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐中的积极作用，根据《浙江省人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的若干意见》（浙政办发〔2012〕19号）（以下简称《省若干意见》）文件精神，经市政府同意，现就进一步加强物业服务管理工作提出如下意见。

　　一、目标任务

　　到2015年，初步构建业务完备、服务优质、竞争有序、管理规范的现代物业服务业体系，整体发展水平明显提升。

　　（一）物业服务覆盖面持续扩大。在城镇新建住宅小区全面实现物业服务的基础上，老小区综合整治完成95%以上，老小区物业服务或准物业服务覆盖率达到85%以上，住宅物业服务平均覆盖率达到90%以上，并逐步向新建非住宅物业服务扩面。

　　（二）物业服务群众满意度明显提高。各类物业管理示范项目所占比例达到10%以上，争创1-2个物业服务品牌，物业服务区域业主的总体满意率达到80%以上，物业服务投诉量大幅减少。

　　（三）物业服务行业综合实力和竞争力明显增强。培育年营业收入5000万元以上的物业服务企业1-2家，一级资质物业服务企业达到4家，二级资质物业服务企业达到10家；物业服务行业年营业收入达到5亿元以上，累计新增就业岗位1万个，对经济发展和就业的贡献率稳步提高。

　　二、完善市区物业服务管理工作体制机制

　　（一）建立联席会议（协调委员会）制度。建立由市政府牵头，吴兴区政府、湖州开发区、太湖度假区及市相关部门组成的中心城区物业管理联席会议制度，研究解决重大问题，组织协调中心城区物业管理工作，并对各区、各部门物业管理相关工作情况进行目标责任考核。吴兴区、湖州开发区、太湖度假区应建立相应的联席会议制度。

　　（二）建立四级物业管理体制。完善现有管理体制,按照“统一领导、分级负责、属地管理、条块结合、以块为主、多方协同”的要求，建立市、区、街道、社区“四位一体”的多元化、社会化管理体制，工作重心向街道、社区下移，重点要加强老小区、保障性住房、农民工公寓和拆迁安置小区的物业服务管理工作。

　　吴兴区行政区域内，包括飞英、朝阳、爱山、月河、龙泉、环渚街道辖区的物业管理职责由吴兴区物业主管部门负责；湖州开发区区域内的物业管理职责由湖州开发区物业主管部门负责；太湖度假区区域内的物业管理职责由太湖度假区物业主管部门负责。市建设局负责对各区物业主管部门业务指导、实施目标责任考核和行业管理监督工作。

　　区政府、街道（社区）、财税部门、发改（物价）部门、建设部门、公安（消防）部门、工商部门、民政部门、人力社保部门、行政执法部门、环保部门和司法等部门各司其责，形成合力。各部门的具体工作职责，由市级物业管理协调委员会另行制定。

　　（三）建立老小区物业管理工作机制。中心城区的飞英、朝阳、爱山、月河、龙泉、环渚街道范围内由市房地产物业服务中心作为物业服务工作的实施主体，湖州开发区和太湖度假区范围内由所属街道负责落实物业服务工作的实施主体，开展老小区准物业服务，以及为辖区内异产毗连成套房屋共用部位和共用设施设备进行养护维修。

　　物业管理既是城市管理的重要内容，也是社会管理的重要组成部分，必须在现有工作体制下，进一步加强和完善街道办事处建设。在街道办事处的领导下，明确街道分管领导和责任科室，将住宅小区物业管理工作纳入街道办事处工作范畴。

　　（四）完善保障性住房物业管理工作机制。由市建设局负责新建运营的经济适用房、廉租房、公共租赁房原则上委托市房地产物业服务中心提供物业服务，市区其他政府投资新建运营的经济适用房、廉租房、公共租赁房由其他政府投资主体委托专业物业服务企业（或机构）提供物业服务。

　　（五）完善物业管理纠纷综合调解机制。通过整合法院、司法行政、建设、城管执法、街道等部门的职能优势，构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的市、区物业管理纠纷综合协调指导机制。由司法行政、建设等部门牵头，探索成立区、街道两级物业管理纠纷综合调解机构，在区联席会议（协调委员会）的领导下开展工作。

　　各街道办事处要按照《中共湖州市委办公室、湖州市人民政府办公室印发〈关于加强社会矛盾纠纷大调解工作的实施办法〉的通知》（湖委办通〔2011〕54号）精神，设立投诉电话，受理物业管理方面的投诉，将相关工作纳入街道大调解工作内容，接受区物业管理纠纷综合调解机构业务指导。

　　三、落实物业服务业发展扶持政策

　　（一）全面落实《省若干意见》各项扶持政策。在落实财政扶持政策、完善有关收费政策、落实税收金融扶持政策，以及落实相关补贴政策上，要严格按照《省若干意见》精神加以落实。市县财政要进一步优化支出结构，适当扩大服务业发展财政引导专项资金的使用范围，加大财政资金支持力度，加快扶持现代物业服务业发展。对物业服务业征收的营业税市得部分，主要用于对保障性住宅小区、老小区的物业管理补贴和奖励。

　　（二）落实市区老小区物业管理财政专项补贴。每年安排市区老小区（不含湖州开发区和太湖度假区）准物业服务及共用部位和共用设施设备大修专项财政补贴，并纳入财政预算，作为开展这项工作的必要资金保障。专项财政补贴每年年底经考核后划拨，具体考核办法由市建设局牵头另行制定。

　　（三）落实保障性住房物业管理财政专项补贴。廉租房、政府投资建设运营的公共租赁房所需物业服务费用由所在地财政给予补贴。对在商品住宅小区中配建的保障性住房，执行该小区统一的物业服务费标准，其差额部分由所在地财政给予补贴。经济适用房减半收取物业服务费的，其差额部分由所在地财政给予补贴。以上涉及市区保障性住房物业服务费的财政补贴，由市住房保障委员会办公室负责汇总后于每年年底前上报，市财政局审核后给予专项补贴。

　　（四）引导和鼓励物业服务企业创优做强。充分发挥物业服务示范项目的示范推动作用，对所服务项目获国家、省物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）称号的物业服务企业，分别给予20万元、10万元奖励，三年内在参加湖州市物业项目招投标时给予适当加分。物业服务企业资质晋升为二级、一级的，分别给予5万元、10万元奖励。以上两项奖励资金在每年的老小区专项财政补贴中列支（不含三县）。

　　四、行业发展和市场培育主要措施

　　（一）做大做强物业服务企业。鼓励骨干物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度，积极采用现代信息技术和现代化管理手段，推动物业服务规模化、集约化发展。鼓励物业服务专业化发展，扶持设备管理、保洁家政、园林养护、秩序维护等专业物业服务企业的发展。鼓励物业服务企业注册和使用自主商标，提高物业服务品牌的知名度、美誉度，充分发挥品牌的示范和集聚效应。引进国内几家知名度高实力强的大型物业服务企业入驻湖州，促进物业服务业整体水平的提升。

　　（二）提高物业服务从业人员素质。引导物业服务企业改进对员工的管理，加强职业技能培训和职业道德建设，规范物业服务从业人员的服务行为。充分发挥各类职业技能培训机构、行业协会等组织的作用，将物业服务从业人员作为职业技能培训的重点对象，积极开展订单式培训、定向培训和在岗培训。

　　（三）切实加强业主组织建设。发挥街道（乡镇）和社区基层组织的作用，在街道（乡镇）和社区党组织的领导下，形成街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会、业主委员会、物业服务企业（或机构）共同参与的服务管理格局。

　　加强指导和培训，健全业主大会、业主委员会的组织建设，充分发挥其在物业管理中的积极作用。注重组织引导业主大会和业主委员会对业主公共财产进行自主管理，不断提高业主委员会的管理水平。

　　凡符合条件的住宅小区，在街道和社区的组织下都应依法及时召开业主大会，选举产生业主委员会；任期届满的业委会，要在社区的指导下，及时换届；属地社区应加强对业主委员会的指导和监督；业主大会成立前，以及因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，物业所在社区代行业主委员会职能。

　　业主应自觉遵守管理规约，执行业主大会作出的决定，按时交纳物业服务费用，党员干部、机关事业单位职工要带头参与业主自治；对拒交物业服务费的业主，业主委员会应当协助物业企业进行催交。

　　业主委员会工作经费本着必要、节约的原则，经业主大会决定，可以从小区物业经营用房及公共部位收益中列支。没有上述收入的可以在业主交纳的物业服务费中提取一定比例作为工作经费，一般每年工作经费控制在1万元以下。

　　首次业主大会会议筹备经费由建设单位（开发主体）承担，收取标准一般为每平方米0.2元，最低为1万元，最高为3万元，在项目竣工交付时由街道办事处或乡镇人民政府代收，单独建账。

　　（四）完善物业服务市场监管体系。完善物业服务招投标制度，建立公开公平公正的市场秩序。健全物业服务市场准入机制，严格执行物业服务企业资质管理办法，加快建立物业服务企业诚信档案和信息平台，加强对物业服务企业的监管。加强对物业承接验收的监管，规范物业项目承接验收行为，维护业主和使用人的合法权益。加强对物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、环卫、市政等共有设施设备移交工作的监管，确保按时移交给相关专业单位。

　　建立完善物业服务合同管理制度。加快制定《物业服务合同》示范文本，规范服务双方的权利和义务。加快修改《房屋转让合同》示范文本，将物业产权转让交易时买卖双方对物业服务费结算的约定纳入其中。

　　研究制订湖州市区老小区准物业服务收费指导意见，推进老小区物业服务长效管理。研究制订湖州市区住宅小区机动车停放服务管理办法，最大程度释放地下停车泊位，使小区内部停车难问题逐步缓解，降低物业管理难度。

　　（五）健全统计制度，加强监测分析。加强现代物业服务业统计信息平台建设，完善统计报告制度和信息发布制度，加强现代物业服务业发展的动态监测和分析，为制定现代物业服务业发展规划、政策提供依据。

　　（六）加强舆论引导，营造良好氛围。各县区政府和有关部门要切实加强舆论引导，通过多种渠道、多种方式大力宣传发展现代物业服务业的重大意义，宣传促进物业服务业发展的扶持政策，在全社会进一步营造关心支持现代物业服务业发展的浓厚氛围。新闻宣传部门要指导各类新闻媒体坚持强化正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，引导物业服务企业规范管理、提高服务水平。

　　五、附则

　　本意见自发布之日起施行。

 

 

湖州市人民政府办公室

2013年2月28日